La disciplina applicabile – tra comunione e condominio – in caso di villette a schiera, cioè di immobili realizzati in sequenza, adiacenti orizzontalmente, è una questione che suscita spesso perplessità e che è bene, pertanto, approfondire.
Sul punto si è pronunciata la Cassazione, con sentenza n. 27360 del 29.12.’16 (ma nello stesso senso, più recentemente, si veda anche l’ordinanza n. 7618 del 3.5.’19), secondo la quale, “in considerazione del rapporto di accessorietà necessaria che lega le parti comuni dell’edificio, elencate in via esemplificativa dall’art. 1117 cod. civ., alle proprietà singole, delle quali le prime rendono possibile l’esistenza stessa o l’uso”, la condominialità non è esclusa per il solo fatto che le costruzioni siano realizzate – anziché come porzioni di piano l’una sull’altra (condominio verticale) – “in proprietà singole in sequenza (villette a schiera, condominio in orizzontale), poiché la nozione di condominio è configurabile anche nel caso di immobili adiacenti orizzontalmente in senso proprio, purché dotati delle strutture portanti e degli impianti essenziali indicati dal citato art. 1117 cod. civ.”.
Nella circostanza, i giudici si sono uniformati alle conclusioni alle quali la giurisprudenza di legittimità, nel tempo, è pervenuta in materia, risolvendo in maniera condivisibile il caso posto alla loro attenzione, concernente una richiesta di rimborso per l’esecuzione di alcuni lavori di consolidamento.
In particolare, nel caso di specie, si trattava di chiarire se tale richiesta fosse da inquadrarsi nell’ambito della disciplina della comunione e, segnatamente, dell’art. 1110 cod. civ., rubricato “Rimborso di spese”, oppure nell’ambito del l’art. 1134 cod. civ., rubricato “Gestione di iniziativa individuale”, disposizione che si occupa della stessa materia ma con riguardo al condominio.
Una distinzione non certo di poco conto: secondo l’ultima norma citata, infatti, “il condòmino che ha assunto la gestione delle parti comuni senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea, non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente”; diversamente, secondo l’art. 1110 cod. civ. “il partecipante che – in caso di trascuranza degli altri partecipanti o dell’amministratore – ha sostenuto spese necessarie per la conservazione della cosa comune, ha diritto al rimborso”.
Corrado Sforza Fogliani – Presidente Centro studi Confedilizia
