Molte assemblee sono di questi tempi impegnate a discutere del Superbonus 110 e diverse di esse si bloccano quando si arriva al punto che attiene alle spese per il cappotto termico. Di questo si è di recente occupata la Cassazione, che ha fatto così chiarezza piena sull’argomento (ord. n. 10371/’21, Pres. Di Virgilio, Rel. Scarpa).
Il cappotto termico da realizzare sulle facciate dell’edificio condominiale, al fine di migliorarne l’efficienza energetica, non è opera – hanno detto i supremi giudici – destinata all’utilità o al servizio esclusivo dei condomini titolari di unità immobiliare site nella parte non interrata del fabbricato, come sostengono per solito i proprietari di locali interrati serviti da autonomo ingresso.
Le opere, gli impianti o manufatti che, come il “cappotto” sovrapposto sui muri esterni dell’edificio, sono finalizzati – ha detto ancora la Cassazione – alla coibentazione del fabbricato in funzione di protezione dagli agenti termici, vanno ricompresi tra quelli destinati al vantaggio comune e goduti dall’intera collettività condominiale (art. 1117 cod. civ., n. 3), inclusi i proprietari dei locali terranei, e non sono perciò riconducibili fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa, ovvero al godimento di alcuni condòmini e non di altri, di cui all’art. 1123 cod. civ., commi 2 e 3.
Ne consegue – è la conclusione dei giudici – che, ove la realizzazione del cappotto termico sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123 cod. civ. 1° comma, per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (arg. da Cass. Sez. 2, 25/09/2018, n. 22720; Cass. Sez. 2, 15/02/2008, n. 3854; Cass. Sez. 2, 04/05/1999, n. 4403; Cass. Sez. 2, 17/03/1999, n. 2395; Cass. Sez. 2, 23/12/1992, n. 13655).
La Cassazione ha da ultimo specificato che una delibera che disponga una innovazione diretta al miglioramento dell’efficienza energetica del fabbricato, non deve essere volta necessariamente anche al “miglioramento del decoro architettonico” della facciata, essendo, ai contrario, l’eventuale alterazione del decoro architettonico un limite imposto alla legittimità della innovazione (art. 1120 cod. civ., ultimo comma).
La Confedilizia ha diffuso una tabella con tutte le maggioranze previste per ogni tipo di lavoro. La stessa è richiedibile in tutte le Associazioni dell’Organizzazione, presenti in più di 200 centri urbani.
Corrado Sforza Fogliani – Presidente Centro studi Confedilizia
