Vi proponiamo un nuovo approfondimento giuridico, in tema di condominio, a cura di Corrado Sforza Fogliani, Presidente Centro studi Confedilizia.
Può accadere che determinate attività svolte in locali di proprietà esclusiva, per il loro concreto atteggiarsi, rechino disturbo agli altri condòmini dello stabile e che, di conseguenza, l’amministratore di condominio sia chiamato ad attivarsi per far cessare gli abusi. Ciò che pone il seguente interrogativo: può l’amministratore intervenire sull’uso delle parti del fabbricato di proprietà individuale? Al quesito la giurisprudenza ha risposto positivamente. Per i giudici, infatti, l’amministratore di condominio, laddove il regolamento contenga determinate prescrizioni riferibili all’uso delle proprietà esclusive la cui inosservanza comporti conseguenze negative sugli interessi condominiali (“al decoro, alla tranquillità ed all’abitabilità dell’intero edificio”), ha senz’altro titolo per attivarsi. E ciò anche facendo ricorso alla via giudiziale (Cass. sent. n. 8486 del 6.8.’99 e sent. n. 14735 del 26.6.’06).
Tale orientamento – alla luce di quanto previsto dal d.lgs. n. 28/’10, in tema di mediazione, e dalla l. n. 220/’12 di riforma della disciplina condominiale – è, tuttavia, da ritenersi parzialmente da rivedere. Non certo con riferimento al principio generale: l’amministratore ha conservato in pieno le sue attribuzioni con riguardo alla cura dell’osservanza del regolamento di condominio e alla tutela dei beni condominiali. Ciò che si considera da rivedere è la possibilità di ricorrere autonomamente alla via giudiziaria.
Il quadro normativo che emerge dal citato d.lgs. n. 28/’10 e dall’art. 71-quater disp. att. cod. civ. impone infatti, per le controversie in materia di condominio (ivi comprese, pertanto, anche quelle qua di interesse concernenti l’uso di proprietà esclusive che involge l’applicazione del regolamento di condominio con riflessi sul godimento dei beni comuni), l’esperimento di un preliminare procedimento di mediazione a pena di improcedibilità della domanda. Procedimento al quale l’amministratore risulta legittimato a partecipare a seguito di decisione da assumersi, sia in prima sia in seconda convocazione, con il quorum deliberativo di cui all’art. 1136, secondo comma, cod. civ. Vale a dire (fermi restando – naturalmente – i quorum costitutivi di cui al primo e terzo comma dello stesso art. 1136 cod. civ.) con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti in assemblea e almeno la metà del valore dell’edificio.
